Der er ofte stor forskel på, hvad man reelt set kan få ud af et produktionsapparat og det, man som spændt landmand forventer ud fra salgsopstillingen. Og en bygningsgennemgang kan samtidig bruges som løftestang i forhandlingen med sælger, lyder det.
Hvis man som spændt landmand står foran et køb af en ny landbrugsejendom og inviterer en bygningsrådgiver med på visit før den sidste underskrift, kan man spare sig selv ærgrelser og enorme ekstraregninger, der potentielt løber op i hundredtusindvis af kroner.
Sådan lyder meldingen fra Anja Juul Freudendal, der er chefkonsulent i Velas’ byggeafdeling.
”Ligesom når man køber et almindeligt hus, så er det altid en god idé at få en ekspert med rundt for at vurdere standen af huset. På samme måde kan en bygningsrådgiver på en bygningsgennemgang hjælpe landmændene med at gennemskue, hvad de i virkeligheden byder på, så de undgår at købe katten i sækken. Der er ofte stor forskel på, hvad man reelt set kan få ud af et produktionsapparat og det, man som spændt landmand forventer ud fra salgsopstillingen – vi hjælper med at læse mellem linjerne”, siger Anja Juul Freudendal.
Fang de ulovlige bygninger
På en bygningsgennemgang går en bygningsrådgiver hele ejendommen efter i sømmene for at fange alle de fejl og mangler, der unægteligt vil være på en ejendom, uanset om den er splinterny eller har årtier på bagen.
Det drejer sig om en lang række punkter, herunder eksempelvis lovliggørelse af bygninger, dvs. om der reelt er byggetilladelser til at anvende bygningerne og staldene til det, de bliver brugt til.
”Vi ser fra tid til anden, at man eksempelvis har taget en foderlade i brug til dyr. Men ifølge BBR er det stadig en foderlade, og så kan man meget vel risikere, at kommunen kræver den lovliggjort som stald – og det kan blive en meget dyr, lang og svær proces”, fortæller Anja Juul Freudendal.
Hun peger også på, at det er vigtigt at forholde sig til de krav, der stilles til bygningen fra eksempelvis Lov om hold af malkekvæg (nu kendt som Lov om dyrevelfærd, red.). Loven fra 2010 angiver en række specifikke dimensioner til staldindretningen, man som mælkeproducent skal leve op til, for at man må have dyr i stalden efter 2034. Hvis ikke stalden lever op til dimensionerne, kan man blive ramt hårdt, forklarer Anja Juul Freudendal.
”Det kan være meget alvorligt. Hvis ikke stalden lever op til kravene, må man ikke have køer i den – der må kun være kvier. Og så kan man risikere at skulle bygge en helt ny kostald for at have dyr, simpelthen fordi de eksisterende anlæg ikke vil være lovlige efter 2034. Og vi ser desværre, at rigtig mange af de stalde, der er til salg i øjeblikket, ikke lever op til de krav”.
Kan risikere at komme på økonomisk bagkant
Derudover kigges der også efter skader, som tidens tand har forårsaget, og som kan være svære at spotte, hvis ikke man ved, hvad man skal kigge efter. Det kan være alt fra knækkede spalter til skrabeanlæg, der ikke kører, eller revner på en plansiloplads. Derudover kan det også være mere alvorlige mangler såsom fejl på randzonen på plansiloen, et gyllesystem der ikke virker, eller endda et utæt tag.
”I sådanne tilfælde kan der meget vel være krav om en række investeringer – både store og små – før anlægget enten er lovligt eller i det mindste fuldt funktionsdygtigt. Alene en udskiftning af et skrabeanlæg eller pumpesystem kan nemt løbe op i flere hundredetusinde kroner, og hvis den nødvendige investering kommer bag på en, risikerer man at være fanget på bagkant rent økonomisk ”, siger hun.
Løftestang i forhandlingerne
Efter besøget får landmanden en udførlig rapport i hånden, som samler op på alle de punkter, han skal være opmærksom på før købet. Det kan være alt fra nødvendige investeringer her og nu til mere langsigtede strategiplaner, dimensionering af dyreholdet, levetid i forhold til dyrevelfærdsloven og bygningsgodkendelser.
Rapporten giver også et overblik over alle de nødvendige investeringer, der skal foretages over de kommende 5-10 år – både for at opretholde den almindelige drift, men også hvis man har tanker om at udvide inden for en årrække.
Rapporten kan landmanden tage med sig videre og give til sin bankmand, sin økonomirådgiver og ikke mindst have med til forhandlingen med sælger.
“Rapporten kan helt naturligt bruges i forhandlingerne om ejendommen, og landmanden kan lægge vægt på de udgifter og nødvendige investeringer, der unægteligt vil dukke op i de kommende år. Der er ingen tvivl om, at det er et rigtig stærkt kort at have på hånden”, siger Anja Juul Freudendal og peger på, at det også er et særdeles givtigt værktøj, når der skal lægges budgetter for årene, der kommer.
