×

Få op til 19.000 kr. per hektar om året: Dette skal du vide om solcelleprojekter

07-09-2020 00:00:00

Solcelleprojekter kan være en god forretning for landmænd, der har arealer af interesse for projektvirksomheder. Men der er mange faldgruber i kontrakterne, man skal være opmærksom på, lyder det fra økonomikonsulent i Velas.

Attraktive afkast betyder, at der kan være udsigt til at dele af den danske landbrugsjord, bliver svøbt ind i solceller i de kommende år. For danske landmænd betyder det nemlig en chance for at sælge eller forpagte jorden til en højere pris, end de havde fået ved dyrkning. 

En af dem, der planlægger at leje jord ud til solcellevirksomhederne, er Jens Prang Andersen, der ejer Pognæs Agro på Djursland

Gennem de sidste par år har han arbejdet på at bortforpagte en del af de 230 hektar jord til et af de mange solcelleprojekter, der så småt begynder at tage form rundt om i dansk landbrug.

"Jeg fandt oprindeligt ud af, at jeg havde godt 17 hektar sandjord, som lå attraktivt i forhold til solens indfaldsvinkel, og derfor ville jeg gerne leje det ud. Det ville jo kunne give en merindtægt, uden at jorden skulle dyrkes. Efterhånden er det skaleret op til godt 40 hektar, og sammen med et par naboer er vi endt på samlet set 89 hektar”, siger Jens Prang Andersen, der fortæller, at den samlede mængde produceret strøm vil kunne dække 21.000 husstande årligt.

Komplekse lejekontrakter

Oprindeligt var kongstanken at sælge jorden til solcellevirksomheden til en "ganske udmærket pris", som Jens Prang Andersen definerer det. Men efter nøje økonomiske analyser har han valgt at bortforpagte jorden til solcellevirksomheden istedet.

Men en lejeaftale, der typisk løber 30 år, er langt mere kompleks end en simpel købsaftale på jorden. For solcelleprojekter bliver oftest solgt videre - og kan blive det flere gange i løbet af projekttiden - og så er det vigtigt at have defineret ansvar for alt fra lejesum til vedligehold og reetablering af jorden ved projektudløbet.

"Der er hundrede ting at holde styr på, når jorden skal bortforpagtes i så lang tid og med skiftende ejere. Det er alt fra ejerforhold til belåning og sikkerhedsstillelser og ikke mindst ansvar for jorden", siger Jens Prang Andersen.

Hænder på kogepladen

Særligt de millionstore sikkerhedsstillelser hos egne såvel som projektmagernes kreditorer har været vigtige at få styr på.

"Vi har været nødt til at sikre, at alle parter har hånden på kogepladen, og derfor har vi indskrevet en række milepæle i kontrakten, så selskabet efter forskellige perioder er forpligtet til at gøre noget. Så når vi trykker på knappen, kører vi", siger Jens Prang Andersen, der glæder sig over, at projektet efterhånden er ved at nærme sig en slutfase.

Kontrakterne er så godt som færdige, og tilbage står en godkendelse af lokalplanen samt det endelige grønne lys fra kreditgiverne.

”Men det store arbejde er ved at være nået til vejs ende”, siger Jens Prang Andersen, der tidligt i processen allierede sig med Henrik Rosenhøj Langballe, økonomikonsulent og en del af solcelleteamet hos Velas.

Henrik Rosenhøj Langballe har flere års erfaring med energiprojekter og har derfor også været primus motor på Jens Prang Andersens kontrakter med solcellevirksomheden.

Han peger på, at der typisk er to veje at gå, hvis man som landmand vil tage del i et solcelleeventyr: Enten springer man selv ud i at bygge anlægget, hvis man har de økonomiske kræfter og kan finde kompetencerne, eller også forpagter man sin jord ud til solcellefirmaer, som står for at bygge, vedligeholde og afregne projekterne.

”Og med lejepriser, der spænder fra 15-19.000 kr. per hektar om året, kan der være en solid gevinst ved at lade virksomhederne benytte sig af jorden”, siger Henrik Rosenhøj Langballe.

Betingelser frem for lejepris

Men den erfarne økonomikonsulent understreger, at lejeprisen faktisk ikke må være det vigtigste parameter for landmanden - det skal derimod være kontraktens betingelser.

”Vi kan næsten skaffe landmanden den pris, han vil have i leje, men det vil gå ud over betingelserne i kontrakten. Det er et tveægget sværd, man skal være meget varsom med - des strammere betingelser, des mindre kan man få i leje. Men historikken viser, at kontrakterne er så store og omstændige, at fokus bør ligge på betingelserne”, siger Henrik Rosenhøj Langballe.

Her kan man blive ramt

Som eksempel fortæller han, at en kontrakt på jorden er ikke ens betydende med, at der bliver anlagt solceller på jorden. Kontrakten er derimod en option for solcellevirksomheden til at bygge på jorden. Men projektet vil stadig kræve godkendelser og en lokalplan, og derfor er det aldrig givet på forhånd, at et projekt lykkes. Derfor skal man definere, hvor længe optionen kører.

”Det er vigtigt at understrege, at kontrakterne bare betyder, at projektejeren har reserveret jorden. I den periode disponerer man som landmand jorden som om, at den ikke skal bruges - man sår jo ikke en femårig afgrøde, hvis jorden skal pløjes op efter halvandet år. Men hvis projektet ikke bliver igangsat inden for en årrække, ja så står jorden jo bare. Derfor skal man forsøge at begrænse den option”, siger Henrik Rosenhøj Langballe.

Han peger på, at også lokalplanen kan fange en landmand på hælene, hvis han har udlejet en række jordlodder.

”Selvom landmanden og solcellevirksomheden har indgået en option på 10 bruttoarealer med matrikelnumre, er det ikke ens betydende med, at lokalplanen i sidste ende vil omfatte alle arealer. Så hvis landmanden lige har solgt sin traktor og plov, men ender med at stå med tre hektar, der skal pløjes, så bliver han ramt. I et sådan tilfælde er det vigtigt, at projektmager er kontraktuelt forpligtet til at bruge alle lejede arealer, uanset om de er en del af lokalplanen eller ej.”

Set slemme ekstraregninger

Henrik Rosenhøj Langballe opfordrer derfor kraftigt landmænd til at kontakte deres rådgivere, hvis de barsler med tanker om at udleje deres jord til projekterne.

”Man kan nemt blive fanget i kompleksiteten af de her lange lejeaftaler, og landmændene skal være stensikre på, at der ikke er kontraktuelle forhold, der kan binde dem unødigt. Vi har desværre set nogle slemme tilfælde, hvor landmænd ender med store ekstraregninger uden at få en krone i kassen. Så man skal være varsom på området”, siger rådgiveren.

Netop derfor er Velas den 16. september klokken 16-18:30 i Viborg vært for et stort anlagt informationsmøde om netop kontraktmæssige forhold om solceller. Et tilsvarende arrangement finder sted den 23. september klokken 16-18:30 hos Velas i Vissenbjerg. Begge steder vil hele Velas’ solcelleteam være tilstede og holde oplæg om alt fra finansiering til kontraktudformning og skattemæssige forhold.

 

                               

Fakta: Vær opmærksom på fælder i kontrakterne

  • Lejeforholdene er vigtige at få styr på. Hvor længe skal kontrakten løbe, skal der være mulighed for forlængelse, og hvem er lejer/udlejer, når projekter eller bedrifter og dermed jord bliver solgt?
  • Opsigelsesvarsel gælder begge parter. Hvis man som landmand har lovet kreditforeningen, at kontrakten kører i 30 år, men solcellevirksomheden efter eksempelvis syv år opsiger den med 12 måneders varsel, risikerer man at stå i en prekær situation.
  • Skat af indtægter og jordlodder er et af de helt store emner i projekterne. Hvis man bortforpagter jorden til et solcelleprojekt, kan jorden skifte karakter fra landbrugsjord til industrijord, hvilket mangedobler grundskylden. Tilsvarende stiger også handelsværdien, hvilket udløser en merskat.
  • Oprydning efter kontraktudløb er et nødvendigt punkt at behandle, da jorden skal reetableres ved lejemålets udløb. Tilsvarende skal solcellevirksomheden også have en forsikring, der dækker eventuel forurening af jorden.
  • Vedligehold af arealer indbefatter, at jorden skal holdes i en ordentlig stand, mens solcellerne står. Hvem sørger eksempelvis for at holde græs og ukrudt nede? Der kan eventuelt laves en ordning, hvor solcellevirksomheden udlejer jorden tilbage til landmanden til afgræsning o. lign.
  • Kontrakterne er udformet som en option på at leje jorden, og det er derfor ikke givet, at jorden rent faktisk bliver brugt til solceller.