Da Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø (SGAV) vil købe Ole Walthers jord, mærker han et behov for at have rådgivere på sin side. ”Jeg ville være mere tryg i forhandlinger,” siger han
For enden af en grusvej nord for Odense finder man Ole og Ulla Walthers gård. Her har Ole boet i knap 40 år, mens Ulla er kommet til senere fra Amager.
73-årige Ole har været landmand i hele sit voksne liv, men om senest fire år skal parret flytte ud af gården med udsigt til Odense Fjord.
Gården og de omtrent 120 ha jord er blevet opkøbt af SGAV. Da styrelsen viser interesse for jorden, kan især Ole hurtigt mærke, at der er brug for at opsøge rådgivning.
– Ved det første møde tropper SGAV op med tre mand her på gården, og de er meget kompetente. De ved virkelig, hvad de har med at gøre. Der kan jeg godt fornemme, at jeg skal have hjælp, fortæller Ole.
I det første udspil fra SGAV er udgangspunktet, at Ole og Ulla kan forpagte jorden i fem år efterfølgende, mens de kan blive boende på gården i et år. Men de vilkår kan parret ikke gå med til.
Ole føler sig imidlertid ikke rustet til at tage forhandlingerne med SGAV om værdien af jorden, bygningerne og aftalerne selv.
– Jeg er ikke dygtig nok til at sidde selv på modsatte side af bordet. Jeg kan mærke, at jeg ikke har en jordisk chance for at forhandle på egen hånd, siger han.
Derfor beslutter han i første omgang at få en mægler fra LandboGruppen ud for at vurdere værdien af både bygningerne og jorden. Da den vurdering er landet, spørger Ole mægleren, om vedkommende vil være rådgiver i forhandlingen med SGAV sammen med Oles revisor og regnskabsfører.
– Jeg ville have rådgivere på min side, så vi kunne være mere trygge i forhandlingerne, fortæller Ole.
Meget velforberedte
Oles oplevelse er langt fra enestående.
Netop i situationer, hvor offentlige myndigheder som f.eks. SGAV har konkret interesse i ens jord, kan det ifølge LandboGruppen være en stor fordel for lodsejeren at have en allieret ved sin side.
– Vi ser typisk, at SGAV møder meget velforberedte op med flere personer og agerer meget professionelt. Derfor er du som sælger nødt til at have et professionelt modsvar til det, siger Jens Ravn, direktør i LandboGruppen Midtøst og Fyn.
For ham er det vigtigt at understrege, at man som sælger ikke skal fokusere på at finde en uvildig rådgiver.
– Det handler ikke om uvildighed – det handler om at have nogen, der arbejder for dine mål. Når man er mægler, er man sælgers mand. Man sidder på sælgers side af bordet, og man varetager sælgers interesser. For man kan ikke rådføre sig på den anden side af bordet. Du kan ikke få rådgivning af dem, der er ved at købe din ejendom, siger han.
De udgifter, der ligger til at have rådgivere siddende på sin egen side af bordet i forhandlinger med SGAV, kan meget hurtigt tjene sig selv hjem, fastslår Jens Ravn.
– Rådgivningstimer kan være dyre, men værdien af det, vi kan hjælpe med at forhandle hjem, er større end den betaling, vi skal have, siger han.
Det oplever Ole Walther også, da han med bl.a. LandboGruppen ved sin side forhandler med SGAV.
– Jeg har faktisk anbefalet bekendte, hvor der interesse fra SGAV, at få nogen til at hjælpe sig. LandboGruppen har rigeligt tjent pengene hjem til mig og Ulla, siger han.
Bedre vilkår
Det første udspil fra SGAV med forpagtningsaftale på 5 år og en leje af bolig på et år er ikke acceptabelt for Ole og Ulla Walther. De vil have lov at blive boende i længere tid. Samtidig er de heller ikke helt tilfredse med værdisætningen af hverken boligen eller jorden.
Det sidste kan være en udfordring, når man skal forhandle med offentlige myndigheder som f.eks. SGAV, fortæller Jens Ravn.
– Det er ikke nemt at forhandle værdisætning af jord og bolig med SGAV. Når de har sat en pris, er det ikke meget, der kan ændres på den. Derfor skal de penge, som sælger gerne vil have, findes andre steder – og det kan så være i form af fordelagtig boligleje, prisen på forpagtning, købesumsfordeling og den slags. Det er der, at man som rådgiver tjener sine penge hjem, siger han.
Et af stridspunkterne i forhandlingen med SGAV er bl.a., om styrelsen kan få lov kun at købe jorden, eller om gården og bygningerne også skal følge med i handlen.
For Ulla og Ole er det sidste ret afgørende.
– I starten af forhandlingerne er vi bekymrede for at stå tilbage med huset, hvis de kun køber jorden, siger Ulla.
– LandboGruppen råder os til, at vi skal sælge det hele samlet, og det er vi glade for nu. Det er jo ikke sikkert, at der lige ville stå en køber klar til sådan en landejendom om fem år, supplerer Ole.
Står andre i lignende situationer, anbefaler LandboGruppen, at de ligeledes går efter at sælge samlet, medmindre der er væsentlige strategiske overvejelser for at beholde bygningerne uden jorden.
– Hvis ikke bør man sælge samlet, hvis SGAV er interesseret i ens jord. Og det er derfor, at du er tjent med at få rådgivning. Du skal have en allieret på din side, der giver dig gode råd, fortæller Jens Ravn.
Med rådgivernes hjælp får Ole og Ulla forhandlet sig frem til det, som Ole betegner som en ’yderst fornuftig forpagtningsaftale og lejepris for boligen og hallerne’.
– Vi har landet en aftale, hvor vi til en god pris kan forpagte jorden i fire år, og hvor vi kan få lov at blive boende på gården i alle fire år. Det har stor værdi for os, og det er vi meget glade for, siger Ole.
Samtidig har det gennem hele processen været en stor hjælp for Ole og Ulla, at de har haft et sted at rette deres spørgsmål til.
– Uanset hvem vi har haft fat i fra LandboGruppen, har vi oplevet, at vi har fået svar på det, vi har spurgt om. Så har man også nogen at snakke med, når SGAV har været forbi til forhandling, siger han.
